26. Залог, эмфитевзис и суперфиций

Залоговое право имеет двойственную правовую природу. Залог, с одной стороны, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, и в то же время залог, с другой стороны, — право на чужую вещь. По общему правилу должник отвечает за неисполнение обязательства всем своим имуществом. В этом случае кредитор лишен каких-либо гарантий, так как к моменту исполнения обязательства имущества должника может быть недостаточно для погашения всех долгов. Для получения такой гарантии в интересах кредитора может устанавливаться залог. Залог порождает «связь» кредитора с конкретной вещью должника — залоговое право обременяет право собственности на заложенную вещь в том отношении, что должник лишается права самостоятельно, без участия залогового кредитора, распорядиться своей вещью. В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства кредитор получает право погасить свои убытки за счет заложенной вещи.

Залоговое обязательство носит акцессорный (дополнительный) характер. Это значит, что оно всегда подчинено другому главному обязательству. Главным (основным) может являться любое обязательство (обязательство по возвращению суммы займа, по уплате покупной цены, арендной платы и т. д.). Акцессорное обязательство не может существовать без главного, поэтому если главное обязательство стало недействительным или прекратилось, то одновременно прекращается и обязательство залоговое.

Содержание залогового права включает в себя право распоряжения, а при некоторых формах залога и право владения заложенной вещью. Залогодержателю принадлежат как вещный, так и личный иск. Прекращается залог в момент реального исполнения обязательства.

В Древнем Риме существовали три формы залога: фидуция, пигнус и ипотека.

Древнейшей формой залога является фидуция (fiducia cum creditore). Название этой формы залога происходит от слова fides (добрая совесть). Это название не случайно, поскольку при фидуции предмет залога передавался в собственность кредитору, но при совершении манципации делалась специальная оговорка о цели передачи вещи. Первоначально не существовало иска для возврата вещи залогодателю. Залогодателю предоставлялся лишь личный иск, позволявший возместить причиненный ущерб. Следовательно, возвращение вещи было делом доброй совести залогодержателя. Первоначально эта форма залога применялась к манципируемым вещам, поэтому вещь передавалась в собственность кредитора с помощью манципации или мнимой уступки в суде. Очевидно, что при данной форме залога кредитор имеет слишком широкое право на чужую вещь.

Со временем для обеспечения возврата заложенной вещи должнику стали заключать неформальное соглашение (pactum fiduciae), а позднее появился цивильный иск — actio fiduciae. Невозвращение вещи после исполнения основного обязательства залоговым кредитором залогодателю приравнивалось к воровству.

Плоды от вещи, полученные залогодержателем, засчитывались в счет погашения долга. Постепенно фидуция выходит из употребления, а составители Дигест заменили термин «фидуция» на слово «пигнус».

Пигнус (ручной заклад) — форма залога, при которой вещь поступает не в собственность, а лишь во владение кредитора. Первоначально эта форма применялась к неманципируемым вещам. В случае неисполнения основного обязательства кредитор был вправе либо продать вещь с публичных торгов, либо по соглашению с должником оставить ее себе на праве собственности.

Из греческого права была заимствована и третья форма залога — ипотека (hypoteca), которую иначе называли «pignus conventum». Сначала ипотека применялась к движимым вещам. При аренде сельских земельных участков все движимые вещи арендатора, которые он приносил с собой («все внесенное и введенное» — рабочий скот, инвентарь и прочее), становились предметом залога в обеспечение уплаты арендной платы. Если арендатор не вносил арендную плату, арендодатель мог истребовать интердикт (interdictum Salviana), позволявший ему захватить инвентарь арендатора и продать его для покрытия долгов. Кроме того, арендодателю принадлежал специальный вещный иск — аctio Serviana, который защищал его от посягательств третьих лиц.

Позднее эта практика распространилась на аренду домов и квартир: вещи арендатора, принесенные в дом, становились предметом залога.

Ипотека в Риме имела существенные недостатки: поскольку залог устанавливался неформально, были распространены злоупотребления со стороны залогодателей. Один и тот же предмет мог последовательно закладываться разным лицам, а в случае обращения на него взыскания требования кредиторов удовлетворялись «по старшинству»: очередность удовлетворения требований зависела от времени заключения соглашения о залоге. Поскольку залогодержатель мог не знать о том, что вещь уже заложена, он рисковал не получить денег от ее продажи. Например, участок земли стоит 5000. Сначала он был заложен Тицию в обеспечение уплаты 3000, взятых залогодателем взаймы. Позднее тот же участок заложен Гаю в обеспечение уплаты 4000. Если должник не погасит эти долги, кредиторы будут вынуждены продать участок, после чего 3000 причитается Тицию, поскольку с ним договор о залоге заключен ранее, а Гай получит вместо 4000 только 2000. Оставшуюся часть долга он может погасить за счет иного имущества должника, если оно у него имеется.

Эмифитевзис и суперфиций по содержанию являются самыми широкими правами на чужую вещь, где фактически собственнику принадлежит лишь «голое право» (nudum ius). Эмфитевзис и суперфиций признаны вещными правами лишь в постклассический период. В праве Юстиниана эти вещные права рассматривались как подобие права собственности. Поэтому для их защиты предоставлялись иски, аналогичные искам о защите права собственности, кроме того, защита могла осуществляться с помощью интердиктов.

Причина появления этих прав состоит в следующем. В Риме огромные земельные угодья принадлежали самому государству и муниципиям, следовательно, такие участки относились к вещам публичного права. Для того чтобы эти земли не пустовали и использовались эффективно, их стали предоставлять гражданам. Например, преторы предоставляли банкирам места в центре города для строительства меняльных лавок. Позднее эмфитевзисом и суперфицием стали обременяться частные и церковные земли.

Слово «эмфитевзис» переводится с древнегреческого языка как «выращивание растений». Эмфитевзис — это право пользования чужим земельным участком с целью выращивания урожая, отчуждаемое и передаваемое по наследству. До появления в законодательстве этого вещного права заключались долгосрочные договоры аренды земли. Любой договор ограничен сроком, поэтому арендатор земли зачастую не заинтересован в ее улучшении, для него главное — извлечь максимальную прибыль. В отличие от обычной аренды эмфитевзис устанавливается бессрочно: «Арендованными у государства участками (ager vectigales) называются те, которые сняты в наем навсегда, т. е. с таким условием, что, пока за них уплачивается арендная плата, до тех пор не разрешается и отбирать ни у тех, кто снял их внаем, ни у тех, кто является преемником этих лиц» (D.6.3.1. Павел).

Эмфитевт обязан платить налоги за земельный участок, а собственнику он выплачивает ренту. Эмфитевзис мог отчуждаться путем заключения договора купли-продажи: в этом случае собственнику принадлежит преимущественное право покупки. Если же он от этого отказывается, то получает 2 процента от покупной цены. Эмфитевзис переходит по наследству. Именно эмфитевт вправе устанавливать сервитуты, обременяющие участок. Прекращается он в случае невнесения ренты 3 года подряд, а также в случае, если собственник не был уведомлен об отчуждении эмфитевзиса. Риск случайной гибели вещи несет ее собственник.

Суперфиций — это право постройки на чужом земельном участке. Согласно римским законам, собственник земли приобретает право собственности и на все постройки. Поэтому дом, возведенный на чужой земле, становится собственностью землевладельца. По содержанию суперфиций аналогичен эмфитевзису, а различия заключаются в цели, для которой используется участок.

Суперфиций мог устанавливаться на основе соглашения после передачи постройки, а также по давности владения или легатами (завещательными отказами), которые устанавливаются в завещании.