Часто в подъездах вешают графики уборки лестничной клетки — когда и какая квартира будет ее убирать. Но действительно ли это должны делать жильцы? Выясняем, кому принадлежит подъезд и кто должен наводить там порядок.
Подъездом или парадной обычно называют пространство между входом в дом и входом в квартиру. Когда-то все было просто: пространство подъезда помогало сохранять тепло в квартирах. Со временем там стали размещать оборудование: сначала переместили электросчетчики из квартир, потом туда пришли операторы связи, интернет-провайдеры, появились видеокамеры, а деревянные двери заменили на металлические.
Под первым этажом дома есть подвал. Это этаж здания, в котором уровень пола ниже уровня земли более чем на половину высоты помещения. Обычно там размещают тепловое оборудование, системы канализации, водоснабжения.
А пространство между перекрытием последнего этажа и поверхностью кровли называется чердаком. Он есть не во всех домах. На чердаке обычно размещают системы вентиляции, иногда — электрооборудование.
Многие воспринимают подъезды, чердаки и подвалы как бесхозную территорию, которой непонятно кто занимается. Давайте разбираться, чье же это хозяйство и что можно с ним делать.
Общедомовое имущество принадлежит всем собственникам
Во времена СССР все многоквартирные дома целиком принадлежали государству — вместе с квартирами, подвалами, чердаками и подъездами. Частной собственности на них не было и быть не могло. И с обслуживанием подъезда все было понятно: раз хозяин — государство, значит, и обслуживать его должны государственные организации. Они так и делали — правда, работ в подъезде в то время было намного меньше: помыть, лампочки поменять и следить за тем, чтобы двери были исправны.
Сейчас все помещения, которые не являются частью квартир, принадлежат собственникам. Но собственность эта своеобразная.
Пользоваться подъездом так же, как и своей квартирой, нельзя. Например, квартиру можно захламить, не выносить из нее мусор или завести в ней десяток кошек. Пока это не мешает соседям — все законно, владелец распоряжается своей недвижимостью так, как считает нужным. С общедомовым имуществом так просто это не пройдет.
Например, соседка решила поселить в подъезде или подвале бездомных кошек. Закон этого не запрещает, главное — все правильно оформить. Раз имущество общее, соседке нужно провести собрание и получить согласие других жильцов. Сможет убедить соседей, чтобы они проголосовали за организацию приюта для бездомных животных в подвале или подъезде, — значит, все в порядке. Не сможет — придется искать другое место.
Владелец квартиры имеет полное право не пускать к себе домой посторонних, а в подъезде никто не может выделить себе квадратный метр и запрещать другим жильцам туда наступать. Пользоваться этой территорией подъезда могут все жильцы и те, кто приходит к ним по делам, в гости, по работе, — нарушения тут нет.
А вот в подвал и на чердак даже жильцы дома могут заходить далеко не всегда, когда им захочется.
Можно, главное — сделать это правильно и по закону.
Продать. Допустим, ваш сосед отгородил часть общего тамбура квартирной дверью и начал складировать там свои вещи. Но потом решил, что эта кладовка ему не нужна, и выставил ее на продажу или заключил договор аренды кладовки с другим соседом. Но так делать нельзя. Это имущество общедомовое, и один из жильцов не может самовольно ни сдать его, ни продать.
Продать часть общедомового имущества можно, если получить письменное согласие всех собственников помещений в доме. Но придется провести реконструкцию дома, внести все изменения в технический паспорт, согласовать все с надзорными органами и подтвердить законность в БТИ — чтобы новый собственник пользовался приобретенным помещением и не мешал другим жильцам. Процедура эта сложная и дорогостоящая.
Даже если один из собственников подготовит проект перепланировки и проведет общее собрание собственников, надеяться на продажу сложно. Выгода для собственников невелика: деньги за несколько метров в подъезде или подвале придется поровну поделить на всех. На каждого придется относительно небольшая сумма, а вот их доля в общей собственности уменьшится.
Продажа части подъезда — скорее теоретическая возможность. Убедить всех проголосовать за такое решение будет непросто, да и маловероятно, что покупателя заинтересуют несколько квадратных метров в подъезде.
Сдать в аренду. А вот сдача части подъезда в аренду встречается очень часто. Оформить ее непросто, но вполне реально. Для этого нужно провести собрание собственников жилья. В повестку собрания включить вопрос о сдаче части подъезда в аренду. Если ⅔ собственников проголосуют за, можно заключать соответствующий договор. Собрание решает, как собственники распоряжаются полученными деньгами: например, их можно поделить между собой, потратить на благоустройство территории или текущий ремонт.
Но часто собственников никто не спрашивает. Например, управляющая компания просто заключает договоры с интернет-провайдерами. Деньги поступают на счета УК и теоретически должны идти на текущий ремонт. Но на практике очень сложно отследить, куда потрачены деньги от аренды. В большинстве случаев собственники не обращают внимания на шкафы и ящики в подъездах либо считают, что раз что-то в подъезде установлено, значит, так и должно быть. По идее УК должна извещать об этом собственников и отчитываться о доходах от аренды — но делает это не всегда.
Суммы за аренду места для оборудования в подъезде обычно небольшие — 300—500 Р за один шкаф. Такие ящики видят все жильцы, но мало кто знает, что в год они приносят 3600—6000 Р. На эти деньги, например, можно заменить все лампы в подъезде на энергосберегающие или купить краску для ремонта.
А вот размещение оборудования на чердаке стоит уже дороже — от 10 000 Р в месяц. Чердак чаще всего закрыт на ключ, поэтому никто этого оборудования не видит. Но это 120 000 Р в год. На эти деньги, например, можно заменить домофон на новый или установить систему видеонаблюдения.
Условия аренды и цели, на которые можно потратить деньги, должны быть прописаны в протоколе общего собрания собственников. Обычно УК прописывает это в решении так, чтобы самой распоряжаться этими деньгами. Но жильцам никто не мешает организовать новое собрание и принять новое решение. Проголосовать за него должны не менее ⅔ собственников.
Два ящика под потолком подъезда — оборудование интернет-провайдера. Провайдер платит за него управляющей компании 300 Р в месяц
А вот эти два шкафа — оборудование сотовой связи на чердаке. Оператор платит за аренду 10 000 Р в месяц
Тамбур — это часть подъезда, ограниченная дверями с двух сторон. Часто жильцы огораживают часть коридора перед своей квартирой, чтобы получился тамбур — небольшая прихожая. В пространстве за дверью хранят вещи. Заодно и защита от воров получается — не самая надежная, но выглядит внушительно.
Законно отгородить часть коридора можно только одним способом: провести общее собрание жильцов, а потом подготовить проект перепланировки. Если этого не сделать, соседи, управляющая компания или сотрудники МЧС могут потребовать убрать дверь, а в случае отказа — обратиться в суд.
Возможен и другой вариант: в один прекрасный момент такую дверь могут убрать без вас, а наказать тех, кто это сделал, не получится. Раз двери нет в проекте и ее установка не согласована, значит, убрать такую дверь — не нарушение.
Так выглядит часть подъезда, которую можно отгородить. Если в проем установить дверь, получится тамбур
Эта стальная дверь с замком не ведет в квартиру. За ней — тамбур
Иногда и часть подъезда используют как склад — ставят там шкафы, детские коляски, велосипеды. Так можно, но только при соблюдении следующих условий:
1.Не мешать другим жильцам. Если на велосипед, диван или старый шкаф в подъезде никто не жалуется и не просит его убрать, значит, он никому не мешает.
2.Не нарушать правила пожарной безопасности и требования к санитарному состоянию подъезда. Если имущество, которое хранят в подъезде, может помешать эвакуации жильцов в случае пожара или само по себе создает опасность пожара — это нарушение. Если в старом диване, который вынесли в подъезд и там оставили, живут клопы — это тоже нарушение.
Если детская коляска, велосипед или старый шкаф в подъезде или тамбуре мешают другим жильцам, они могут потребовать их убрать. А еще человека, который захламляет подъезд, могут привлечь к административной ответственности за то, что он нарушает требования пожарной безопасности.
Заявить о нарушениях могут жильцы, сотрудники УК, а в некоторых случаях — МЧС или Роспотребнадзора. Если от жильца потребовали навести порядок, он может исполнить эти требования добровольно. Если дело дойдет до разбирательств с участием МЧС, Роспотребнадзора или полиции, виновному могут выписать штраф, а дальше придется обжаловать его в суде.
Обычно соблазн использовать чердачные и подвальные помещения в своих целях очень велик: туда можно и коляски поставить, и велосипед, и даже комплект резины там спрятать. А если выгородить в подвале кладовки и повесить на них замки, проблемы с хранением решаются сами собой. Многие жильцы так и делают. Но это неправильно. Хоть подвал и чердак являются общей собственностью, свободно пользоваться ими нельзя — и даже просто посетить тогда, когда захочется, не получится.
Запрет использовать чердак и подвал содержится в правилах эксплуатации жилищного фонда. Чердак и подвал должны быть закрыты на замок. Ключи от них хранятся в обслуживающей организации. Один из комплектов ключей от чердака должен храниться в одной из квартир верхнего этажа, но даже этот человек ни сам свободно посещать чердак не может, ни посторонних туда пускать не имеет права.
УК отвечает за эксплуатацию крыш и подвалов и несет ответственность за все, что там происходит, в том числе и за травмы.
Поэтому, хотя часть крыши и принадлежит собственнику, хранить вещи и находиться на ней, когда захочется, он не может. Пускать туда посторонних — тоже. Ответственность за проникновение в подвал или на чердак будет зависеть от того, что там делал нарушитель и как туда попал. Если сломал замки подвала или чердака либо выломал двери, люки, вентиляционные окна — могут оштрафовать на 500—1000 Р либо арестовать на 15 суток. Если же дверь в подвал была открыта и человек просто туда заглянул, ему за это ничего не будет.
Все зависит от целей использования.
Например, владелец квартиры сдал ее в аренду или пустил туда родственников. Они не хозяева квартиры, а значит, общедомовая собственность им не принадлежит. При этом они вправе использовать подъезд для прохода в квартиру: право пользования жилым помещением подразумевает и право пользования общедомовым имуществом. И если соседи будут требовать, чтобы арендаторы приходили домой не позже 23 часов, это будет незаконно.
Но если пьяная компания замерзла на улице и решила попить пива в ближайшем подъезде, потому что там тепло и светло, то любой жилец дома может попросить их освободить подъезд.
А вот другой пример: неизвестный мужчина стоит в подъезде и ничего не делает. Кто он — непонятно, но в доме он не живет, а цель своего визита объяснить отказывается. Его тоже можно попросить освободить территорию: раз он не собственник, не арендатор и не гость собственника или арендатора, здесь не проживает, пришел без приглашения, то находиться в подъезде может только с разрешения владельцев. Но если хозяева квартир не возражают, значит, все нормально. При этом любой из жильцов может попросить постороннего уйти — и будет прав. Но самостоятельно выпроваживать посторонних с применением силы не стоит — лучше вызвать полицию.
С чердачными и подвальными помещениями сложнее. В подвале находится тепловое оборудование, канализация, трубы с горячей и холодной водой. Человек, незнакомый с этим оборудованием, может получить травму — например, обвариться кипятком. А человек, который залез на крышу, может поскользнуться и упасть. Поэтому посторонних допускают туда только с разрешения УК, но обычно она в этом отказывает.
Постоянно выгонять посторонних из подъезда — дело хлопотное. Посетители могут проявлять агрессию или просто отказываться уходить. А полиция на вызовы такого рода не торопится: если жильцы не сообщили о том, что человек совершает преступление, такой вызов будет последним в длинном списке дел.
Самый простой способ ограничить число посторонних в подъезде — поставить домофон. Бюджетная панель на входную дверь в подъезд вместе с замком будет стоить около 10 000 Р, еще 1500—2000 Р придется заплатить за трубку в квартире. Но трубки устанавливают не все: родственников и друзей иногда проще обеспечить ключами, каждый из которых стоит не дороже 150 Р.
С точки зрения закона домофон на праве собственности принадлежит собственникам помещений и считается общим имуществом. А вот кто его обслуживает и ремонтирует в случае поломки — определяют договором управления многоквартирным домом. Такой договор заключают между жильцами и управляющей компанией. Если в нем написано, что обслуживание домофона — обязанность управляющей компании, то к ней и нужно обращаться в случае поломки. Деньги на ремонт УК берет из ежемесячных платежей жильцов.
При этом не каждая УК согласна обслуживать домофоны. Иногда по договору эту обязанность возлагают на специальную компанию, которая устанавливает домофоны в подъездах, проводит трубки в квартиры и собирает с жильцов плату за пользование.
Как правило, организация, обслуживающая домофон, размещает над ним табличку с названием и контактным номером телефона — чтобы жильцы в случае неисправности могли сделать заявку на ремонт.
С чердаком и подвалом все проще: домофоны там не ставят, но обычно хватает железных дверей с замками и решеток.
Как прекратить пьянки и разруху в подъезде
В 2011 году я переехала в новый дом. В нашем подъезде было всего шесть квартир, три из которых — коммунальные, с не очень порядочными соседями. На двери подъезда не было домофона, поэтому вход всегда был открыт. Из-за этого на лестнице устраивали постоянные пьянки, разруху и общественный туалет. А зимой в подъезде ночевали бездомные.
Десять лет назад УК не устанавливала домофоны, поэтому на двери висел кодовый замок, но со временем его выбили сами жители. Пожив с открытой дверью в подъезд два года, я решила исправить ситуацию — установить домофон. Я пыталась объяснить необходимость домофона соседям, но они не верили в улучшения: говорили, что бессмысленно вкладываться в домофон, который скоро и так сломают.
Тогда я нашла проверенную компанию, которая устанавливала домофоны. Они сказали, что установка обойдется нам в 12 000 Р. Платить все самой было накладно, но я отложила эту сумму из своей зарплаты на тот случай, если никто не захочет участвовать в установке домофона. Затем я пошла по соседям. Сначала обратилась к адекватным: объяснила свой план, сказала, что скоро в подъезде доделают ремонт, а домофон поможет его сохранить. Они согласились и пошли общаться с соседями в коммунальных квартирах. Чтобы их поддержать, я составила объявление, в котором объяснила, что мы хотим сделать, зачем и сколько это будет стоить. До монтажа домофона мы собрали большую часть денег. Остальную часть суммы соседи сдавали уже после установки.
Прошло уже восемь лет, домофон на месте. Когда я отложила деньги на домофон с зарплаты, то была готова, что никто не поддержит. Но все получилось. Для меня это была невероятная победа — приобщение разных людей к общему процессу. Этот опыт помог мне справиться с другими задачами и придал уверенности, что с коммунальными проблемами и общением с соседями все не так страшно, как иногда кажется.
Обязанности устанавливать видеокамеры в подъезде нет ни у одной организации. Но многие жильцы делают это по собственной инициативе. Закон не запрещает устанавливать видеокамеру в подъезде, главное — не нарушать права соседей на частную жизнь.
Видеокамеры можно установить в месте общего пользования, например на лестничной площадке, в лифте или у двери тамбура. Согласие всех жильцов на установку камеры в подъезде не требуется. Вешать табличку «Ведется видеонаблюдение» не нужно.
При этом видеокамеру нельзя прятать: скрытое видеонаблюдение запрещено. А еще нельзя направлять видеокамеру на дверь квартиры соседа — иначе владелец камеры нарушит и Конституцию РФ, и закон о персональных данных. За такое грозит штраф до 200 тысяч рублей или лишение свободы на срок до двух лет.
В большинстве случаев уборка подъездов — обязанность управляющей компании. Это должно быть прописано в договоре управления. Но варианты бывают разные — например, ТСЖ может заключить договор с клининговой компанией напрямую.
Иногда в ответ на жалобы жильцам говорят: да, тут грязно, но мы не виноваты — это наши подрядчики плохо работают, вот с ними и разбирайтесь. Или другой вариант: уборщица плохо убирает, у нее же зарплата маленькая, поэтому и грязно.
Но жильцы вправе предъявить претензию УК или ТСЖ за грязный подъезд, независимо от того, кто занимается уборкой и на каких условиях заключен договор. И даже привлечь УК к административной ответственности:
- от 40 до 50 тысяч рублей — за нарушение правил содержания общего имущества и его технической эксплуатации;
- от 10 до 20 тысяч рублей — за нарушение санитарных норм.
Вот куда и в каком случае жаловаться на грязный подъезд:
1.В аварийно-диспетчерскую службу УК. Бывает, что уборщица просто халтурит, а ее начальство об этом не знает. Часто звонок диспетчеру решает эту проблему.
2.В жилищную инспекцию — если жалоба на уборку диспетчеру не помогла. Сделать это можно через сайт ГИС ЖКХ.
3.В Роспотребнадзор — если УК регулярно нарушает график уборки или качество уборки вас не устраивает. Такую жалобу можно подать через портал госуслуг, лично, отправить по почте или заполнить форму на сайте Роспотребнадзора.
Ремонт бывает двух видов: текущий и капитальный. Капитальный ремонт — это когда обновляют части здания, а текущий — когда ремонтируют имеющиеся. Например, полностью поменять кровлю — капитальный ремонт. Заделать в старой кровле дырки — текущий. Поменять плитку на полу на всех этажах — капитальный ремонт. Приклеить несколько отвалившихся плиток — текущий.
Кто ответственный за текущий и капитальный ремонт
Независимо от вида ремонта все работы в подъезде, на чердаке и в подвале уже оплачены жильцами. Например, в подъезде есть окно, а ручки на нем нет — и окно не закрывается. Или в плафонах освещения нет лампочек, датчики движения оборваны, а в распределительных щитках люди прячут пустые бутылки. Привести все это в порядок обязаны управляющая компания или ТСЖ — именно они заключили с жильцами договор.
В договоре с жильцами прописана обязанность содержать подъезд в надлежащем состоянии, а при необходимости — ремонтировать неисправное общедомовое имущество, указанное в этом договоре.
Но деньги на ремонт УК не достает из собственного кармана — она берет их из платежей, которые вносят собственники. Из этих же денег оплачивается работа уборщицы, слесарей, электриков.
При этом в подъезде все взаимосвязано. Допустим, жильцы видели, что на окне в подъезде нет ручки, но заявку сделать поленились. Нет заявки — УК не ставит ручку. А потом приходит зима, и из-за открытого окна перемерзают батареи отопления в подъезде.
УК, конечно, заменит батареи и лопнувшие трубы. Но деньги на это снова возьмет из платежей жильцов — получится, что батарею отремонтировали вместо того, чтобы покрасить лавочки во дворе и обновить детскую площадку.
Этих трат можно было избежать, заменив ручку на оконной раме за 500 Р. То же и с остальным имуществом в подъезде: гораздо дешевле своевременно обслуживать его и содержать в порядке. Ремонт — это дорого, платят за него в любом случае жильцы. От жильцов требуется только самим смотреть за порядком, а при необходимости — делать заявки.
Окно без ручки закрыть не получится — его откроет ветром
Это все, что осталось от освещения на лестничной площадке
А на этом щитке с электросчетчиками нет замков — его используют в качестве мусорки
Лифты, газовое оборудование и противопожарные сигнализации, если они есть, — это общедомовое имущество. Но у обслуживания этих систем есть свои особенности.
Управляющая организация их не обслуживает и в рабочем состоянии не поддерживает. Все работы по содержанию и обслуживанию внутридомового газового оборудования, лифтов и противопожарных систем МКД производят специальные организации. А УК или ТСЖ заключает с этими организациями договор.
Оплачивают эти услуги жильцы — стоимость работ указывается в едином платежном документе. Расходы на эти нужды обычно указывают отдельной строкой. Например, жильцы дома за обслуживание лифта ежемесячно платят небольшую фиксированную сумму — в среднем она составляет около 200 Р. Но зато, если в лифте обнаружат серьезную неисправность и потребуется дорогостоящий ремонт, дополнительных сборов с жильцов не будет.
Все работы, которые УК или ТСЖ обязаны выполнять в подъезде, должны быть отражены в перечне работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Это приложение к договору управления МКД. Его оригинал хранится в управляющей компании, а копия размещается на портале ГИС ЖКХ. Любой владелец квартиры, зарегистрированный на портале госуслуг, может найти там эти документы, но только при условии, что УК их там разместила. Если их нет на сайте, нужно жаловаться в Минстрой и Роспотребнадзор, а если не поможет — в прокуратуру.
Даже если такой перечень отсутствует, это не значит, что УК может ничего не делать. Правительство утвердило минимальный перечень услуг и работ, которые нужно проводить в многоквартирном доме. Например, там прописано, что УК должна бороться с крысами и насекомыми в подъездах, чердаках и подвалах. А значит, УК не может сказать, что такие работы не планировали и делать их не будут. Даже если они не прописаны в договоре с жильцами, выполнять их все равно придется.
А дальше можно сравнить, что управляющая компания реально делает и что записано в договоре. Если что-то не делается, можно снова пожаловаться на бездействие УК и потребовать, чтобы работы делались не выборочно, а в полном объеме.
Как запустить чат дома
Мы узнали о совете дома, когда переехали с мужем в свою квартиру. Совет был максимально неактивным: всем занимался один человек, который пытался что-то сделать, но у него не очень получалось.
Однажды он повесил во дворе объявление о собрании собственников, чтобы выбрать новую управляющую компанию. К моему удивлению, на собрание пришло много людей. В течение встречи стало понятно, что жильцам много что нужно обсудить, поэтому я создала общедомовой чат.
В итоге чат вырос и заработал — все насущные проблемы решают там: от выбора новой управляющей компании до соседских просьб вроде подшить юбку или одолжить ножовку. Люди объединились, познакомились, узнали друг друга, и теперь им легче помогать друг другу: отключили свет — можно сразу написать в чат, там есть электрик, который поможет решить вопрос.
А еще, когда никто не голосовал и не проявлял активность, управляющая компания хотела взять в свое пользование общедомовое имущество — открытые мансарды дома. Но с помощью простого голосования на общем собрании собственников удалось этого не допустить.
Если УК ничего так и не сделает, жильцы имеют полное право требовать перерасчета сумм, выплачиваемых на содержание общего имущества дома. Для этого надо регулярно фиксировать нарушения в акте. Составить такой акт может председатель совета многоквартирного дома в присутствии представителя управляющей компании. Если представители УК на составление акта не являются, акт могут составить и сами жильцы. В нем нужно указать, что представителей УК известили, но на составление они не явились.
Так может выглядеть акт о нарушениях со стороны УК. В нем просто описывается конкретная ситуация: УК была обязана сделать работы, но не сделала. Жильцы подтверждают это подписями и ставят дату
Бывает, что соседи сами портят общедомовое имущество в подъезде: ломают входные двери, поджигают почтовые ящики, мусорят и разбивают окна. Есть три пути борьбы с такими людьми:
1.Договариваться. Иногда это помогает.
2.Привлекать полицию для наведения порядка.
3.Самый сложный вариант — законно лишить собственника жилого помещения, если он использует его не по назначению и систематически нарушает права и интересы соседей.
Чтобы выселить соседа, нужно обратиться в суд с иском о выселении. Такой иск должны подавать не соседи и даже не ТСЖ, а органы местного самоуправления. Суд в этом случае может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Собственника при этом без жилья не оставят: на вырученные от продажи средства ему приобретут квартиру в другом районе. Такие случаи встречаются нечасто, но они есть: в исключительных случаях суды принимают решения о выселении.
Но выселение — это исключительная мера. Оно возможно, только когда другие меры ни к чему не привели.
Договориться с соседями помогает общий чат жильцов. Его можно сделать в «Вотсапе», «Телеграме» или другом мессенджере, чтобы решать текущие проблемы и друг другу помогать
1. Подъезд, подвал и чердак — общедомовое имущество. Владеют ими все собственники квартир в доме.
2. Обслуживает их управляющая компания или ТСЖ.
3. За обслуживание платят жильцы. Даже самые малозначительные работы в подъезде проводят за счет тех денег, которые жильцы уже заплатили.
4. Следить за порядком в подъезде выгодно самим жильцам.
Мы подробно расскажем, есть ли у вас право на парковочное место, как навести порядок во дворе и кто отвечает за бездомных собак.
Урок 4
Наводим порядок во дворе
