Наводим порядок в квартире

Что вы узнаете

• Из чего состоит многоквартирный дом.
• Как понять, за что в квартире отвечаете вы, а за что — не вы.
• От чего зависит комфорт в квартире.
• Когда могут отключить коммунальные услуги.
• Что делать с соседями, которые мешают жить.

Из чего состоит многоквартирный дом

Многоквартирный дом состоит из частных территорий и общедомового имущества. К частным территориям относятся квартиры, машино-места на подземном паркинге и нежилые помещения, в которых, например, находятся магазины или офисы. Эти частные территории принадлежат одному или нескольким собственникам.

Общедомовое имущество принадлежит всем собственникам дома. Состав этого имущества может различаться, но есть и общие элементы: крыша, внешние стены, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, технические этажи и подвалы, мусоропроводы, инженерное оборудование. Все, что относится к общему имуществу, прописано в постановлении Правительства РФ.

В этом уроке мы поговорим о том, как содержание общедомового имущества влияет на квартиру, а в следующих — разберемся, на что имеет право собственник квартиры в подъезде и во дворе.

Где начинается и заканчивается квартира

Квартира — это помещение в доме, отделенное от общих помещений, но с доступом к ним. В квартире могут проходить общедомовые коммуникации: трубы канализации, с горячей и холодной водой, газом, а еще проводка.

За общедомовое имущество отвечает управляющая компания или товарищество собственников жилья: они получают деньги за содержание общего имущества и должны за ним следить. ( ст.36 ЖК РФ )

А вот коммуникации, которые обслуживают только одну квартиру, принадлежат собственнику этой квартиры — он должен следить за их состоянием, ремонтировать и менять. Вот как определить, где в квартире личное, а где общедомовое.

Батареи. Различить, где общее, а где личное, можно так: если на вашей батарее есть кран и вы можете перекрыть отопление в своей квартире, то все трубы до этого крана — общее имущество, а после крана — имущество собственника квартиры, который за них и отвечает. Сам кран относится к общему имуществу. Обычно с другой стороны батареи есть еще один кран, который открывают для спуска воздуха, но это никак не перекрывает отопление, поэтому не влияет и на разграничение ответственности между собственником и обслуживающей организацией.

Если крана нет, то батарея считается общим имуществом. Но если собственник квартиры самовольно заменил батареи, относящиеся к общему имуществу, и это стало причиной аварии, то ответственность несет он.

Трубы. То же касается системы водоснабжения: до первого крана на общей трубе — общее имущество, за которое отвечает обслуживающая организация, а дальше — имущество собственника квартиры.

Если собственник квартиры самовольно заменит полотенцесушитель, не отделенный кранами от общих труб, то в случае потопа и будет отвечать: это он испортил общее имущество. Правильно сначала письменно согласовать замену труб или установку кранов с обслуживающей организацией. А потом получить в УК или ТСЖ акт, что работы выполнены качественно и обслуживающая организация готова нести ответственность за новую трубу.

В канализационной системе граница ответственности проходит по первому стыковому соединению на ответвлении стояка. Стояк — это проходящая через несколько квартир общая труба. На ней есть ответвления, к которым присоединены трубы и сливы для ванны, душевой кабины, унитаза, стиральной машины, раковины: эти трубы и сливы уже в зоне ответственности собственника.

С газовыми трубами как с батареями: граница ответственности проходит по вентилю. Если труба обслуживает несколько квартир — она общая. Но если собственник квартиры может регулировать, отключать и включать газ, то это внутренняя система его квартиры, за работоспособность которой он отвечает сам.

При этом, если во время капремонта дома в вашей квартире меняли газовые трубы и повредили ваш ремонт или мебель, вы можете требовать компенсацию ущерба у регионального оператора, ответственного за капитальный ремонт.

Проводка. Граница ответственности в электросетях проходит там, где установлен счетчик. Даже если он установлен в подъезде, но относится только к вашей квартире, это личное имущество, а не общедомовое. Подробнее о счетчиках поговорим дальше в уроке.

Как общее имущество дома влияет на квартиру

Если за общедомовым имуществом плохо следят, то в квартире будет некомфортно. Работа УК или ТСЖ, которые управляют домом и занимаются текущим ремонтом общего имущества, называется содержанием дома. Правительство РФ установило минимум услуг по содержанию домов: от этих услуг нельзя отказаться, а их стоимость относительно урегулирована. Вот что в него входит.

Крыша без протечек. Обслуживающая организация обязана проверять, чтобы крыша не протекала, очищать ее от снега и наледи, сбивать сосульки и сразу устранять протечки. Если она этого не сделает, то квартиры верхних этажей затопит и обслуживающая организация будет обязана компенсировать ремонт.

Закрытый подвал. Обслуживающая организация должна контролировать, чтобы дверь в подвал всегда была закрыта и ничего не мешало коммунальщикам попасть туда. Если подвал загромоздить, это может вызвать пожар. А если дверь в подвал будет постоянно открыта, то внутри станет влажно и холодно, замерзнут жители первых этажей, на стенах их квартир может появиться плесень. К тому же в открытый подвал могут забраться бездомные, устроить пожар или повредить оборудование.

Целые стены и перекрытия. Если в стене дома появилась трещина, обслуживающая организация должна обследовать стену и восстановить ее. То же самое с трещинами и смещением в перекрытиях. Через щели между плитами проникает холодный воздух зимой, поэтому вместо квартиры батареи греют улицу, а собственники за это платят.

Исправное оборудование. Чтобы не было аварий, обслуживающая организация обязана следить за исправностью отопительной системы и электрооборудования в щитках, герметичностью труб систем водоснабжения, водоотведения и отопления.

Кто отвечает за качество коммунальных услуг

Коммунальные услуги — это подача холодной и горячей воды, газа, тепловой и электроэнергии, водоотведение, вывоз и утилизация мусора.

По закону ресурсоснабжающие организации должны поставлять в квартиру коммунальные услуги, если это технически возможно: например, в старых домах может не быть горячей воды, потому что нет необходимых инженерных систем. За потребленные энергоресурсы жильцы должны платить: когда вы покупаете квартиру или снимаете по договору социального найма, то становитесь стороной договора на оказание коммунальных услуг по этому адресу. Даже если вы не подписывали бумажный договор с водоканалом, теплосетями или энергосбытом — платить нужно.

Собственник квартиры может получить письменный договор с ресурсоснабжающей организацией. Документы выдадут через 10 рабочих дней после письменного обращения.

Обычно УК или ТСЖ выступают посредниками между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями: жители платят деньги управляющей компании, а она — водоканалу, теплосетям и энергосбыту. Это прописывают в договоре управления многоквартирным домом. Тогда исполнителем коммунальной услуги будет управляющая компания. На стоимость услуг для потребителя это не повлияет. Но если потребитель не будет платить по квитанциям, то взыскивать с него долги будет обслуживающая организация.

При этом собственники квартир могут решить на общем собрании, что хотят платить сразу поставщикам коммунальных услуг, — тогда они заключат прямые договоры. Условия обслуживания определяют большинством голосов: отдельный собственник не может платить напрямую, если большинство решило платить через УК. А если договоры прямые, то долг будет взыскивать водоканал, энергосбыт или теплосети.

С кем у собственника договор, тот и исполнитель, то есть ответственное лицо. Например, если из крана пойдет мутная вода, то жители смогут получить перерасчет стоимости воды. С прямым договором каждому придется просить перерасчет самостоятельно, а если договор через УК — она потребует перерасчет за всех собственников. Или не потребует, если не будет письменных обращений.

Требования к качеству коммунальных услуг прописаны в отдельном постановлении Правительства РФ. Например, обслуживающая организация должна поддерживать температуру горячей воды в кране не меньше 60 °C, но и не больше 75 °C. Если она отличается от нормы на 3 °C днем или на 5 °C ночью, собственник получает право на перерасчет стоимости коммунальной услуги.

Если качество коммунальных услуг низкое, можно пожаловаться в УК, ТСЖ и поставщику услуг, а если не поможет — в Роспотребнадзор. О том, как правильно подавать жалобы и обращения, мы еще расскажем в шестом уроке, главное — жаловаться письменно, а не устно. Исполнитель проверяет жалобы на качество коммунальных услуг за три рабочих дня.

Но если произошла авария, например вы почувствовали запах газа или потекла труба, то о ней нужно сообщать быстрее — устно. Реагировать на такие жалобы коммунальщики должны немедленно.

Как считают потраченные энергоресурсы

Приборы учета устанавливают, чтобы считать, сколько ресурсов вы потратили. В квартире обязательно устанавливать счетчики воды и электроэнергии, если есть техническая возможность их монтажа. По желанию собственники устанавливают счетчики на газ и тепловую энергию, если уверены, что так будет выгоднее. ( п.80(2) Правил предоставления КУ )

Электричество. Если счетчик сломался, истекли его сроки поверки или эксплуатации, ставят новый. Поверка — это когда к вам приходит специалист, чтобы подтвердить, что счетчик работает правильно и соответствует всем требованиям. Периодичность поверки указывают в техническом паспорте на счетчик, обычно это 10—16 лет.

Все это сделает энергосбыт за свой счет в течение полугода после обращения жильца или обслуживающей организации. Стоимость счетчика и его замены уже включены в тариф на электроэнергию. Пока энергосбыт не заменил счетчик с истекшим сроком эксплуатации, он все равно должен принимать по нему показания.

Если счетчика нет, нужно платить по нормативу.

Вода. А вот счетчики воды устанавливает собственник. Если их нет, но технически можно установить, а дом не ветхий и не аварийный, то платить за горячую и холодную воду придется не только по завышенным нормативам, но и с повышающим коэффициентом 1,5 к тарифу. ( п.42 Правил предоставления КУ )

Счетчик воды можно купить в любом магазине сантехники или в водоканале: выбирайте по цене. Можно купить счетчик и за 600, и за 1600, и за 11 600 Р — они будут различаться внешне. Принимать показания для расчета начнут после опломбировки: это бесплатная услуга, которую оказывает водоканал.

Если раньше счетчика не было, вы можете установить его самостоятельно — купить в водоканале или в специальной организации с лицензией. А если счетчик уже стоит, то лучше менять его с помощью сотрудников водоканала, УК или ТСЖ, если они указаны в квитанции как исполнители услуги водоснабжения. Это нужно, чтобы учли последние показания старого счетчика. Замена платная.

Исполнитель проверяет показания счетчика для перерасчета за 10 рабочих дней. ( пп. е (2) п.31 Правил предоставления КУ )

Когда могут отключить коммунальные услуги

Коммунальные услуги могут отключить за долги.

Свет. Если вы не платили за электроэнергию больше двух месяцев и общая сумма долга больше начисления по нормативу за два месяца, то свет могут отключить. Об отключении предупредят за 30 дней: заказным письмом с уведомлением о вручении, звонком с записью разговора, голосовым сообщением или другим способом, который подтвердит, что вы об этом знаете. Свет включат через два дня после погашения долга, но придется оплатить расходы на отключение и подключение — до 3000 Р. ( п. 118, 119, 120, 121, 122 Правил предоставления коммунальных услуг )

Горячая вода. О плановом отключении горячей воды исполнитель должен сообщить потребителям за 10 рабочих дней. ( пп. н п. 31 Правил предоставления КУ )

Отопление и холодную воду в многоквартирных домах не отключат даже за долги. Только в случае аварии или плановых работ летом.

Что не могут отключить. Коммунальные услуги не отключают, если это нарушит права добросовестных соседей или сделает квартиру непригодной для постоянного проживания. Например, нельзя перекрыть канализацию: в такой квартире жить нельзя.

Что делать с соседями, которые мешают жить

Иногда комфорт в квартире зависит не от вас и не от управляющей компании.

Если соседи шумят. С шумными соседями можно успешно бороться. В российских городах действует собственный закон о тишине, устанавливающий временные границы, когда шуметь нельзя.

В Москве ночь длится с 23 до 7 часов. В это время нельзя мешать другим людям отдыхать: громко смотреть телевизор и слушать музыку, играть на музыкальных инструментах, кричать, свистеть, петь, взрывать фейерверки, бросать машину с включенной сигнализацией и делать ремонт. ( Закон г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины» )

Ремонт в Москве нельзя делать с 19 до 9 часов и с 13 до 15 часов, а когда пройдет полтора года от ввода дома в эксплуатацию, нельзя будет еще по воскресеньям и в нерабочие праздничные дни. За нарушение тишины в столице могут по жалобе соседей оштрафовать на 1000—2000 Р. ( ст. 3.13 КоАП г. Москвы )

В Санкт-Петербурге ночь длится с 22 до 8 часов. В это время нельзя громко смотреть телевизор, слушать музыку, кричать, свистеть, стучать, двигать мебель, петь, играть на музыкальных инструментах, если это мешает другим людям. За это оштрафуют на 500—4000 Р. Ночью нельзя запускать фейерверк в жилых районах, за это оштрафуют на 1000—4000 Р. (Закон Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «О тишине»)

Ночью в Санкт-Петербурге нельзя делать ремонт и шумно переезжать, за это оштрафуют на 3000—5000 Р. Шуметь также нельзя в выходные и нерабочие общегосударственные праздничные дни с 8 до 12 часов: оштрафуют на 500—3000 Р.

А вот вывозить до обеда мусор в выходной день и снег по ночам в Санкт-Петербурге можно, даже если будет шумно. Разрешено проводить шумные религиозные обряды и согласованные культурно-массовые и спортивные мероприятия. Фейерверк можно запускать с 23 часов 31 декабря до 4 часов 1 января.

Вы можете найти аналогичный закон по своему городу и узнать, когда у вас есть право на тишину. Обычно он так и называется — «Закон о тишине». Если этот закон нарушают, а вам мешают отдыхать, то и тут можно навести порядок. О том, как это сделать, расскажем в шестом уроке.

В законах Москвы и Санкт-Петербурга прямо указано, что громко молиться можно в любое время суток. А еще что шумом не считается устранение аварий и действия, защищающие безопасность граждан — например, пожарники вправе топать по лестнице ночью, а полиция может шумно выламывать дверь в квартиру. Пояснений к шуму другого рода в столичных законах нет, их может не быть и в законе вашего города. Это означает, что решать, виноваты ли ваши соседи, будет участковый.

Согласно методическим указаниям, не контролируются естественный и случайный шум, звуки охранной и аварийной сигнализации, аварийные работы, шум обычной жизни людей и согласованных массовых мероприятий. А вот для действвий, которые нарушают тишину и общественное спокойствие и прямо перечислены как запрещенные: пение, игра на музыкальных инструментах и другие, — уровень шума измерять не нужно. (МУК 4.3.2194-07)

При этом методические указания не имеют силу закона. Так что в одном случае могут оштрафовать за ночной собачий лай, а в другом решить, что детский плач — это естественный шум, за который штрафовать нельзя.

В целом законы о тишине работают, ведь факт шума можно подтвердить: соседи могут выступить свидетелями или участковый успеет услышать шум сам. За шум действительно штрафуют.

Если соседи курят. По закону нельзя курить в квартирах, подъездах, на балконе, во дворе, на детской площадке и в лифте. ( ст. 12 закона об охране граждан от табачного дыма )

Если соседи курят и сигаретный дым попадает в вашу квартиру, то навести порядок будет очень сложно. Во-первых, в многоэтажке трудно выявить курильщика. Во-вторых, сложно доказать участковому, что курил кто-то конкретный и курил ли вообще. Единственный способ — сфотографировать или заснять на видео курильщика, чтобы доказать правонарушение. Тогда его могут оштрафовать.

А если сосед сверху выбросит в окно окурок, его занесет ветром в вашу квартиру и случится пожар, то он должен будет возместить вам ущерб. Только придется доказать, что злополучный окурок выбросил он, а это маловероятно.

Если соседи разводят тараканов или кошек. Существует общий запрет на нарушение санитарно-гигиенических норм. Если у соседа только две кошки, но неприятный запах доносится до вашей квартиры — вероятно, за ними плохо убирают. С этим можно бороться.

Штрафы за антисанитарию в жилых помещениях хотя и небольшие, но все же есть: от 500 до 1000 Р. Насколько грязно — решает участковый на свое усмотрение. Специальных способов для определения уровня загрязнения нет. ( ст.6.4 КоАП РФ)

При этом в Москве запрещено держать в подъезде кошек и собак. Штраф за нарушение — от 1000 до 2000 Р. В общем коридоре коммунальной квартиры животных тоже держать нельзя. Если кошка живет в квартире, но сходила в туалет в подъезде — владельца могут оштрафовать по жалобе соседей. Заплатить придется от 1000 до 2000 Р, если будут доказательства, кому принадлежит животное, — например, показания соседей. (ст. 5.1 КоАП Москвы)

В Санкт-Петербурге прямого запрета на содержание в подъезде кошек и собак нет. За загрязнение общих помещений бездомными животными несут ответственность люди, которые их регулярно подкармливают. Если не убрать за питомцем во дворе или подъезде, оштрафуют на 500—3000 Р. (О непринятии мер по уборке за домашними животными в Санкт-Петербурге: ст. 33 закона от 31.05.2010 № 273-70)

Запомнить

1. Ваше имущество — то, что находится в вашей квартире и что используете только вы. Подъезд, крыша, лестница — это общее имущество, как и трубы, которые проходят через вашу квартиру, но снабжают несколько квартир.

2. Если на трубах и батареях есть кран или вентиль, который может перекрыть трубу, то все до этого крана общее — это ответственность УК или ТСЖ. А все, что после крана, — ваше, отвечаете за эти коммуникации вы.

3. Обслуживающая организация отвечает за температуру воздуха в квартире и горячей воды в кране. Она должна следить, чтобы в доме не трескались стены, верхние квартиры не заливало через крышу, а в нижних квартирах не было плесени из-за затхлого подвала.

4. Договор на получение коммунальных услуг не обязательно должен быть письменным. Но письменный договор тоже можно запросить.

5. Если у вас накопился долг, некоторые коммунальные услуги могут отключить. Холодную воду и отопление не отключат даже за долги.

6. Счетчики электроэнергии должен устанавливать и менять энергосбыт. Другие счетчики придется покупать и устанавливать за свой счет.

7. Соседей, которые мешают жить: шумят, курят или разводят антисанитарию, — можно оштрафовать. Штрафы небольшие, но они есть.

Что дальше

Дальше мы покидаем уютную квартиру и выходим в подъезд. Разберемся, кому он принадлежит, когда можно продать часть подъезда и кто должен следить там за порядком.

Урок 3

Наводим порядок в подъезде