Как продать квартиру и не платить налог.

Без налога можно продавать недвижимость после пяти лет владения или после трех в некоторых исключительных случаях. Но есть три ситуации, когда можно не ждать и продать квартиру без налога хоть сразу после покупки.

Вот эти случаи:

1) Продали не дороже, чем купили.

Налог нужно платить не с цены квартиры, а с дохода, который вы получили. То есть, с разницы между суммой покупки и продажи. Если цена продажи равна или меньше цены покупки, и вы можете подтвердить это документами, налога не будет.

Есть важный нюанс: если квартира приобретена после 1.01.2016 года, то цена продажи должна быть не меньше, чем 70% ее кадастровой стоимости. Это правило введено для борьбы с теми, кто специально занижает стоимость в договоре купли-продажи, чтобы уйти от налогов.

Пример: Женя купила квартиру за 4 млн. ₽, но ей не понравился район, и она решила купить квартиру в другом месте. Спустя три месяца она продала квартиру за те же 4 млн. ₽, но налог платить ей не придется.

Однако, если кадастровая стоимость квартиры будет составлять 6 млн. руб., то налоговая посчитает за доход не 4 млн. ₽, а 4,2 млн ₽ (70% от 6 млн). И Жене придется заплатить 26 000 ₽ налога (13% от 200 тыс).

Нужна ли декларация: да.

2) Продали недвижимость за 1 млн. ₽ или меньше (п. 2 ст. 220, п. 4 ст. 229 НК РФ).

1 млн. ₽ — это имущественный вычет, который можно применить даже если у вас нет документов, которые могли бы подтвердить сумму покупки квартиры. Например, если квартиру получили в наследство, по приватизации или документы утеряны.

Правило о 70% кадастровой стоимости тут тоже работает: если квартиру продали дешевле, то за доход возьмут 70% кадастровой стоимости.

Пример: Женя получила в наследство квартиру в поселке и решила сразу ее продать. Цена квартиры 1 млн. руб. Налога не будет.

Нужна ли декларация: нет.

3) Жилье продала семья с детьми, чтобы купить большее жилье (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Если в 2021 году и позже семья продала квартиру и сразу же купила жилье побольше, налог платить не надо. Сколько времени прошло с покупки не имеет значения.

Условия

- у собственника квартиры или его супруги есть минимум двое несовершеннолетних детей, либо детей не старше 23 лет, если они учатся очно. Либо собственник – это ребенок в такой семье.

- не позднее 30 апреля следующего года была приобретена другая квартира, которая больше прежней по площади или кадастровой стоимости.

- на момент продажи ни у кого из членов семьи нет другого жилья, площадь которого в совокупности превышает 50% площади приобретенного жилья.

- кадастровая стоимость жилья не больше 50 млн. ₽.

Пример: муж с женой купили однокомнатную квартиру. Через два года их было уже четверо: в семье появилось двое детей. Можно не ждать пять лет и продать квартиру без налога, если в том же году или до 30 апреля следующего года семья купит квартиру больше или дороже.

Случаи когда можно прродать квартиру без налога через 3 года владения

1) Жилье, которое продаете – это ваше единственное жилье.

Или не единственное, но второе продали в течение 90 дней после покупки нового.

Это значит, что у собственника квартиры не должно быть других жилых помещений – квартир, домов, долей. Жилье, купленное в совместную собственность супругов, тоже считается.

Пример: Женя купила квартиру в 2018 г. Другого жилья у нее не было. В 2022 г. она купила еще одну квартиру, а спустя месяц продала первую. Несмотря на то, что на момент продажи фактически у нее уже было две квартиры, налога не будет. Квартиру, приобретенную за 90 дней до продажи, налоговая считать не будет.

2) Жилье получено по приватизации, в дар от близкого родственника, в наследство или по договору ренты.

Близкими родственниками являются родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сестры. В случае наследства три года считаются с даты смерти наследодателя.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычет в 1 млн. ₽.

Есть важный нюанс, о котором знают не все. Если жилье получено в наследство или подарок от близкого родственника, при продаже доходы можно уменьшить на расходы, которые понес даритель или наследодатель (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример: мама оставила в наследство дочери квартиру, которую купила за 4 млн. ₽ . Документы о покупке квартиры мамой сохранились. Дочь решила сразу продать квартиру за те же 4 млн. ₽.

Фактически дочь получила квартиру бесплатно, никаких расходов на нее не было. И если бы не было и договора купли-продажи квартиры на имя мамы, дочь заплатила бы в бюджет (4 млн. - 1 млн)х13% = 390 000 ₽ .

Но закон разрешает вычесть из дохода не только расходы собственника, но и расходы дарителя или наследодателя. Поэтому налог платить дочери не придется.

Если получаете недвижимость по наследству или в дар от близкого родственника, озаботьтесь получением правоустанавливающих документов. Особенно если собираетесь продавать недвижимость раньше минимального срока владения.