Как заставить застройщика устранять недостатки в квартире
Застройщик заплатил 500 тысяч за холодные стены и сырость в квартире
Женщина из Читы купила квартиру в новостройке. Когда стала там жить, обнаружила проблемы: одна стена была холодной, на окнах появлялся конденсат, плохо работала вентиляция. Что-то удалось устранить во время ремонта, но нужно было еще покрыть стены теплоизоляцией и исправить вытяжку. Женщина пошла к застройщику: «Я покупала нормальную квартиру, а не с промерзающими стенами. Делайте как положено или возмещайте ущерб».
Почему женщина потребовала деньги?
В квартире было сыро и холодно. Экспертиза подтвердила, что это недостатки из-за нарушения технологии строительства. В стенах были пустоты, зазоры, плохо заделанные щели, хотя дом новый. В отношениях с застройщиком женщина — потребитель, и ее защищает специальный закон. По закону о защите прав потребителей от продавца или застройщика можно требовать компенсацию: за расходы на ремонт, моральный вред, экспертизу и пошлины, — а еще неустойку и штраф.
Также застройщика можно обязать исправить те недостатки, которые еще остались. Например, покрасить стены теплоизоляционной краской и обработать их антисептиком. Или установить новые окна и двери, увеличить радиаторы и сделать вентиляцию мощнее. Еще застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости квартиры или расходов за каждый день. А если не заплатит добровольно, то еще 50% от всех сумм сверху — это штраф.
Женщина все это посчитала, собрала документы и пошла в суд требовать деньги.
Компенсация по иску за сырость в квартире (без штрафа и пошлины)
Убыток — Сумма
Расходы на ремонт (понесенные и предстоящие) — 253 000 Р
Неустойка — 253 000 Р
Моральный вред — 30 000 Р
Экспертиза и суд — 65 000 Р
Утрата товарной стоимости квартиры — 350 000 Р
Все эти суммы можно требовать по закону. Они могут быть больше или меньше в зависимости от недостатков, сроков и цены квартиры. Но суд может их уменьшить или принять не все требования. В истории с квартирой в Чите так и получилось — женщине присудили меньше. Но она не сдалась.
Что сказали суды?
Районный суд
В квартире есть строительные дефекты. По закону о защите прав потребителей это недостатки товара. Окна, стены, швы и вентиляция не соответствуют гостам, поэтому в комнатах холодно и сыро, на стенах появляется конденсат и плесень.
Застройщик обязан это устранить или компенсировать расходы. Но не все, что требует женщина. Она запросила многовато, хотя к моменту решения ее расходы на ремонт еще увеличились.
Вот что ей положено.
Расходы на ремонт — 137 609 рублей. Это убытки, которые подтверждаются документами. Их суд не может уменьшить, если экспертиза подтвердила, что без такого ремонта никак. ( п. 5 ст. 13 ЗоЗПП )
Судебные расходы — 65 000 рублей.
Неустойка — 30 000 рублей. Хотя женщина требовала гораздо больше и у нее был правильный расчет, суд может уменьшать неустойку. Например, если решит, что она слишком большая для таких недостатков. Вот и уменьшили в несколько раз.
Моральный вред — 3000 рублей. Его суд тоже оценивает с учетом конкретных обстоятельств. Подтвердить моральный вред документами нельзя, поэтому сумма может уменьшиться в разы. «Вы пишете, что страдали на 30 тысяч, но ваши глаза говорят о страданиях тысячи на три максимум».
Штраф 50% и пошлина — 85 000 рублей. Штраф получает именно потребитель. Его можно требовать, если застройщику предложили возместить ущерб без суда, а он отказался. Доказать, что квартира подешевела на 350 тысяч, женщина не смогла: утрату товарной стоимости суд вообще не признал.
Итого 320 тысяч рублей. Женщину это не устроило. Несмотря на то что иск хоть и частично, но удовлетворили, она подала апелляцию. Непонятно, на каком основании суд уменьшил неустойку и моральный вред в несколько раз. Это повлияло еще и на штраф.
Краевой суд
Районный суд в целом прав, что уменьшил неустойку и моральный вред. Можно добавить еще 5000 Р расходов на ремонт, но на этом все.
Пусть застройщик выплатит 325 тысяч рублей.
Верховный суд
Требования женщины законные. Любой покупатель квартиры в новостройке имеет право на качественное жилье по гостам и снипам.
Если в квартире холодно, из окон дует, на стенах плесень, а вентиляция не работает, можно требовать возмещения расходов или чтобы застройщик сам все исправил. И не когда захочет, а как положено по закону. ( ст. 18, 22, 23 ЗоЗПП )
Кроме расходов можно требовать неустойку — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. Если стены не обработаны теплоизоляцией, а из окон по-прежнему дует и жить в квартире невозможно, каждый день к сумме иска можно прибавлять 1% от цены всей квартиры. А если недостатки несущественные и жилье в целом пригодное, то неустойку считают от стоимости ущерба — 1% в день от расходов на ремонт. Доказывать, что это дополнительные убытки, покупатель не обязан: неустойка сама по себе.
Суд действительно может уменьшить неустойку, но только в исключительных случаях и при соблюдении таких условий ( п. 34 пост. Пленума ВС № 17 ):
1. Застройщик сам об этом попросил.
2. Есть внятные доказательства, почему неустойка слишком большая.
3. Суд может обосновать, почему уменьшает неустойку.
Вот что не учли две инстанции:
1. Нельзя просто так уменьшить неустойку в несколько раз, даже если по закону у суда есть на это формальное право. Застройщик об этом не просил и ничего не доказывал.
2. Собственник может требовать неустойку даже за будущее время — до тех пор, пока застройщик все не исправит.
3. Убытки — это не только то, что женщина уже потратила на ремонт, но и то, что потратит в будущем.
Из-за этого решения незаконные, а компенсация занижена.
Итог. Все решения отменили, а дело отправили на пересмотр. Краевой суд уже все пересмотрел и увеличил компенсацию.
Вот что получит женщина за холод и сырость в квартире
Убыток — Сумма
Расходы на ремонт — 140 000 Р
Неустойка — 140 000 Р (вместо 30 000 Р)
Моральный вред — 3000 Р (его суд не увеличил)
Штраф 50% в пользу истца — 142 000 Р
Экспертиза и суд — 65 000 Р
Итого — 491 000 Р (на 166 000 Р больше, чем было)
Не удалось только доказать, что нужно усилить вентиляцию. Экспертиза и суд посчитали, что это слишком. Но все расходы на ремонт, утепление и юристов женщине возместят. И еще она получит 285 тысяч рублей компенсации сверху. Если бы она не пошла до конца, сумма была бы гораздо меньше — год судов не прошел даром. Кстати, эту квартиру она купила в 2011 году, так что есть шанс получить от застройщика денег даже спустя годы.